Los precios de los pisos de segunda mano se disparan en el Gran Tokio
El precio de los condominios de segunda mano está aumentando considerablemente, especialmente en el área metropolitana de Tokio, mientras que las unidades nuevas alcanzan precios cada vez más elevados.
Los precios de los condominios de segunda mano en la región capitalina aumentaron un 6,3 por ciento año tras año hasta promediar 52 millones de yenes (330.000 dólares) en 2025, lo que marca el decimotercer año consecutivo de aumento.
Los apartamentos preexistentes no se ven afectados directamente por el aumento de los costos de construcción, a diferencia de los complejos residenciales de nueva construcción.
Un misterio es cómo los valores de las dos categorías se influyen mutuamente.
En total, se vendieron 35.000 condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio en 2015 por un precio promedio de 28,92 millones de yenes, según Red de información inmobiliaria del este de Japón, que opera el Sistema de Red de Información Inmobiliaria (REINS).
El número de contratos aumentará a 49.000 en 2025, y el precio medio se multiplicará por 1,8 para alcanzar los 52 millones de yenes.
Durante el mismo período, el valor promedio de los apartamentos nuevos aumentó 1,7 veces –un aumento relativamente moderado en comparación con el de los apartamentos usados–, de 51,83 millones de yenes a 90,55 millones de yenes, según las estadísticas compiladas por la firma de investigación Tokyo Kantei Co.
Por rango de precio, las viviendas de segunda mano adquiridas en 2025 costaron más de 100 millones de yenes en el 10% de los casos, la mayoría de las cuales se ubicaban en la capital. Los apartamentos de segunda mano valorados en más de 100 millones de yenes representaban solo el 2% en el Gran Tokio en 2019, antes de la pandemia de COVID-19.
En medio de un número cada vez mayor de condominios de lujo disponibles por 100 millones de yenes y más, las propiedades de segunda mano generalmente tienden a alcanzar precios asombrosos por encima de los 50 millones de yenes.
Si analizamos los precios por prefectura, el panorama es heterogéneo. Mientras que el promedio de Tokio aumentó un 10,1 % interanual, hasta los 67,66 millones de yenes, los precios en Kanagawa, Saitama y Chiba cayeron un 1,7 %, un 2,2 % y un 1,6 %, respectivamente, hasta los 38,32 millones de yenes, 29,10 millones de yenes y 28,65 millones de yenes.
Las tres prefecturas fuera de Tokio también se caracterizaron por una tendencia al alza en los precios hasta 2024, pero informaron caídas interanuales en 2025.
El desempeño de Tokio fue tan sólido que el promedio general para la región capitalina aumentó en su conjunto, aun cuando se observaron caídas interanuales de precios en tres de las cuatro prefecturas.
Fumiko Watanabe, del Instituto de Investigación NLI, destacó la realidad actual del mercado de apartamentos de segunda mano.
“Si bien los precios de las propiedades existentes generalmente tienden a subir junto con el alza de los precios de las propiedades más nuevas, ocasionalmente se cancelan proyectos de nueva construcción en zonas suburbanas”, afirmó Watanabe. “Está surgiendo una importante división regional entre el centro de Tokio, donde es probable que los activos adquiridos mantengan su alto valor en el futuro, y otras zonas donde esto parece improbable”.
OFERTA LIMITADA DE CONDOMINIOS NUEVOS
Detrás de la reciente popularidad y los crecientes precios de los condominios de segunda mano se esconde no sólo el creciente valor de los apartamentos impecables, sino también la disminución del número de estas propiedades de nueva construcción.
Datos de Tokyo Kantei revelan que las nuevas unidades de condominios en venta en el área metropolitana de Tokio totalizaron 34.000 en 2025, una disminución del 30% respecto de las 49.000 diez años antes.
Los promotores inmobiliarios están reduciendo el tamaño y el número de apartamentos que construyen, dado el aumento del gasto en materiales de construcción y la grave escasez de mano de obra en el sector de la construcción.
Se centran específicamente en viviendas ubicadas en el corazón de la capital. Los condominios en el centro de Tokio pueden costar considerablemente más que los complejos residenciales suburbanos, lo que permite a los promotores absorber los costos de los materiales y, por lo tanto, generar ganancias con mayor facilidad.
Como Tokyo Kantei también calcula anualmente la relación entre los valores de los condominios y el ingreso anual promedio por prefectura, las últimas cifras de 2024 indican que los precios de los apartamentos de hace 10 años superaron 10 veces el salario anual promedio en las seis prefecturas de Tokio, Kanagawa, Kioto, Osaka, Hyogo y Okinawa.
La proporción en la capital japonesa fue de aproximadamente 17:1, un nivel comparable al de los condominios nuevos. Esto pone de relieve lo sobrecalentado que está el mercado inmobiliario de segunda mano actualmente.
"Los proveedores están fijando agresivamente precios extremadamente altos para sus propiedades en medio de una demanda estable de los consumidores" de apartamentos de segunda mano, dijo un representante de Tokyo Kantei.
LOS SERVICIOS DE RENOVACIÓN LLAMAN LA ATENCIÓN
Dirigidas a los propietarios de condominios de larga data, las ofertas de paquetes de renovación no convencionales también están creciendo.
A finales del año pasado, Renoveru Inc., una empresa con sede en Tokio especializada en renovaciones integrales de viviendas, instaló tres "unidades conceptuales" en la capital para que los visitantes pudieran probarlas.
El trío de apartamentos conceptuales constituye una unidad relajada que ofrece las funciones mínimas requeridas, con costos de renovación para un condominio de 60 metros cuadrados establecidos en 9,95 millones de yenes o más después de impuestos; un condominio estándar por al menos 12,35 millones de yenes; y un apartamento caracterizado por una capacidad de aislamiento mejorada y varias comodidades de alta calidad por 20,25 millones de yenes o más.
Los clientes pueden elegir libremente la distribución de sus condominios preferidos para sus propiedades. También pueden elegir entre las tres especificaciones estándar de la compañía para cocinas, baños y otros accesorios.
Una de las tres unidades conceptuales, un apartamento cerca de la estación Futako-Tamagawa en la línea Tokyu en el distrito de Setagaya, por ejemplo, presenta un plano de planta mejorado que amplía la entrada y la sala de estar, que antes eran estrechas.
Incluso está equipado con luminarias de alta gama recomendadas por Renoveru.
La ventaja de este servicio es que los clientes no sólo pueden controlar sus gastos, sino también amueblar su casa mucho más fácilmente, ya que no necesitan elegir todo ellos mismos desde cero.
El 60% de los usuarios del paquete Renoveru son personas de treinta y tantos años. Su gasto promedio en renovaciones asciende a 15,7 millones de yenes.
Renoveru afirmó que los consumidores de hoy tienden a comparar sólo casas usadas en lugar de considerar tanto las propiedades nuevas como las existentes.
“Dado el alza de los precios y la cantidad limitada de propiedades recién publicadas, las personas con ingresos más altos están optando por las viviendas de segunda mano”, dijo un representante de Renoveru. “Ahora vamos a captar este grupo demográfico como clientes de renovación”.
