Kioto está considerando endurecer las normas más estrictas de Japón sobre alojamiento privado.
KIOTO — A pesar de presentarse como la ciudad con las normas más estrictas del país en lo que respecta a los alojamientos de alquiler a corto plazo, la antigua capital está considerando adoptar regulaciones adicionales para combatir el turismo masivo.
Dentro del marco del sistema "minpaku" previsto por la ley japonesa, oLos propietarios que alquilan casas y habitaciones privadas pueden ofrecer alojamiento durante un máximo de 180 días al año.
Sin embargo, según la normativa de Kioto, los alojamientos privados en zonas reservadas exclusivamente para residencias solo pueden funcionar desde el 15 de enero hasta el 16 de marzo hasta el mediodía.
Además, los responsables de las instalaciones de minpaku deben estar ubicados a menos de 10 minutos del punto de acceso para poder responder rápidamente a los problemas.
El gobierno municipal estableció estas restricciones en 2018, cuando el gobierno central promulgó la Ley de Negocios de Alojamiento Privado, que introdujo la regla de los 180 días.
Se prevé que Kioto, uno de los destinos turísticos internacionales más populares de Japón, incorpore regulaciones adicionales mediante una revisión de sus ordenanzas durante el año fiscal 2026. Las autoridades pretenden, en última instancia, establecer zonas donde estén prohibidos los alquileres a corto plazo.
Algunos miembros de la asamblea municipal piden que se amplíen las zonas donde está restringido el funcionamiento de los alojamientos privados o que se reduzca aún más el número de días laborables de los establecimientos minpaku.
Otros han sugerido que se prohíban en toda la ciudad los alojamientos privados cuyos gerentes tarden en responder a las quejas.
El creciente número de quejas de los residentes es la razón por la que se está adoptando una normativa más estricta.
A finales de 2025, había más de 1.000 alojamientos que operaban bajo la ley de alojamiento privado en Kioto, en comparación con los 490 de 2018, debido a una fuerte recuperación del número de turistas a medida que la pandemia de COVID-19 disminuía.
Sin embargo, la cifra de 2025 para el alojamiento privado parece subestimada, ya que algunas unidades, clasificadas en la misma categoría que las casas de huéspedes, los dormitorios y los hoteles cápsula según la Ley de Comercio Hotelero, en realidad funcionan como habitaciones minpaku.
Las autoridades municipales están teniendo dificultades para determinar cuántos de los alojamientos clasificados en esta categoría se ofrecen realmente como alquileres vacacionales.
Sin embargo, cada vez es más evidente que cuanta más vivienda asequible haya disponible, más quejas recibirá el gobierno municipal de Kioto.
Entre abril y diciembre, se presentaron 264 reclamaciones durante el ejercicio económico de 2025, superando las 244 registradas en todo el ejercicio económico de 2024. La cifra correspondiente al ejercicio económico de 2023 fue de 199.
La mayoría de las quejas se referían al ruido de los huéspedes hablando y de fiesta hasta altas horas de la noche, así como a las llegadas y salidas nocturnas y de madrugada. La gestión inadecuada de los residuos, a pesar de las normas locales detalladas publicadas en varios idiomas, también fue una fuente importante de quejas.
El alcalde de Kioto, Koji Matsui, reconoció la frustración de los residentes ante el hecho de que la ordenanza vigente no esté a la altura de los problemas que surgen.
«Los residentes temen que sus comunidades se derrumben», declaró en una rueda de prensa en enero. «Hemos aumentado la supervisión de los operadores, pero no es suficiente. Necesitamos ir más allá».
Matsui afirmó que la ciudad no descartaba la posibilidad de que ciertos distritos tuvieran prohibido ofrecer servicios de alojamiento privado, con una norma que limitara a cero el número máximo de días laborables.
Un funcionario municipal expresó su preocupación por la aplicación de normas más estrictas únicamente a las residencias privadas.
Según indicó el funcionario, estas medidas podrían llevar a que los turistas sean dirigidos a establecimientos similares regidos por la ley de hostelería. Dichos establecimientos, que deben contar con una licencia de funcionamiento, pueden, en principio, permanecer abiertos todo el año en zonas designadas.
Como posible solución, el gobierno municipal está considerando aplicar la normativa a los alojamientos privados contemplados en la Ley de Negocios de Alojamiento Privado y a los establecimientos tipo minpaku contemplados en la Ley de Negocios Hoteleros en una zona designada, de forma integrada.
El distrito cuasi industrial, como aquel donde los alfareros elaboran porcelana y cerámica tradicionales de Kioto en sus talleres que también sirven de viviendas, es un candidato idóneo para este tipo de gestión.
Actualmente, los alojamientos privados y los alojamientos de bajo coste están autorizados a funcionar en una zona cuasiindustrial, hasta 180 días para los primeros y sin límite para los segundos.
Los expertos creen que imponer regulaciones más estrictas únicamente a las viviendas privadas en esta zona no lograría el resultado deseado si las facilidades presupuestarias se mantienen intactas.
Además, los residentes de la zona cuasiindustrial ya están exigiendo una mayor regulación, alegando que su área, tal como está, es muy similar a la clasificación de zonas residenciales.
Los funcionarios municipales dijeron que una posible solución sería reclasificar la zona cuasi industrial como una zona exclusivamente para uso residencial según la ley de planificación, con el fin de regular conjuntamente las instalaciones minpaku y de tipo minpaku.
Aunque Matsui hizo hincapié en la necesidad de normas más estrictas, añadió que la medida tenía como objetivo evitar mayores trastornos en la vida de los residentes locales, y no regular todos los aspectos de los servicios de alojamiento privado.
"Espero que las instalaciones de minpaku funcionen de una manera aceptable para los residentes de la zona circundante", dijo.
