A los prestatarios con préstamos hipotecarios a 50 años se les aconseja pensar a largo plazo.
En diciembre, un matrimonio que trabaja como empleado para una empresa se mudó de un apartamento alquilado a una casa unifamiliar de nueva construcción en Tokio.
El nacimiento de un hijo impulsó al matrimonio, ambos de 30 años, a decidir en mayo comprar la residencia, situada a tan solo 20 minutos en autobús y tren de la estación de Shinagawa.
El sitio también está cerca de los lugares de trabajo de la pareja y de la casa familiar de la esposa.
Aunque la pareja tiene un ingreso familiar anual de sólo unos 15 millones de yenes (95.000 dólares), el precio de la casa supera los 100 millones de yenes.
La pareja decidió solicitar un préstamo de 94 millones de yenes con tipo de interés flexible en un banco en línea. Se trata de un "préstamo conjunto", o hipoteca conjunta para un matrimonio, con un plazo de amortización de 49 años.
El tipo de interés actual es del 0,64 por ciento anual.
Según un cálculo simple, la pareja tendrá que seguir pagando el préstamo hasta que ambos alcancen la edad de 79 años.
Al principio, la esposa se opuso al plan de préstamo. No quería seguir trabajando a los 70 años.
Dijo que su padre, quien había adquirido su propia casa con un crédito a 35 años, también se sorprendió cuando escuchó la propuesta.
"Me preocupaba lo que la gente pudiera pensar de nosotras", dijo la mujer. "No quería que pensaran que estábamos comprando esta casa por encima de nuestras posibilidades".
Ella afirmó que, de todas formas, aceptó la propuesta porque ella y su marido se habían comprometido a devolver el préstamo en 35 años.
El período de préstamo más largo reduciría el monto del pago mensual a aproximadamente 186.000 yenes, que era menos que el alquiler que pagaban anteriormente.
La pareja desarrolló un plan para dedicar el dinero ahorrado a inversiones regulares y utilizar las ganancias de estas inversiones y otros recursos para pagar el préstamo anticipadamente.
El plazo habitual de devolución de los préstamos de vivienda en Japón ha sido durante mucho tiempo de treinta y cinco años.
Sin embargo, en los últimos años se han vuelto más comunes las hipotecas a muy largo plazo, de hasta 50 años.
Uno de cada cuatro prestatarios hipotecarios, en su mayoría de edades comprendidas entre 20 y 30 años, contratan actualmente una hipoteca con un plazo de amortización superior a 35 años.
Los montos de los pagos mensuales son más bajos para préstamos similares, pero los prestatarios deben continuar pagándolos durante hasta medio siglo, y el pago total puede ser varios millones de yenes (decenas de miles de dólares) más alto.
Los expertos tienen mensajes de advertencia para alertar a los usuarios de productos hipotecarios similares.
PREOCUPACIONES CON RESPECTO A LA TASA VARIABLE
El Banco de Japón decidió el 19 de diciembre elevar su tipo de interés de referencia al 0,75 %. El banco central planea seguir subiéndolo próximamente.
La esposa de la pareja que recientemente compró la casa en Tokio dijo que estaba preocupada por el desarrollo futuro de la tasa de interés flexible, que se espera que aumente en consecuencia.
Pero el marido calculó los costes del cuidado de los niños y otros gastos y decidió que las finanzas del hogar podrían soportar tasas de interés de hasta el 3 por ciento anual.
"No tenemos otra opción que correr riesgos", dijo la esposa.
Los productos de préstamos hipotecarios se están expandiendo rápidamente a largo plazo en el contexto del reciente aumento de los precios de las propiedades.
Una encuesta de la Agencia Japonesa de Financiamiento de Vivienda mostró que el 25,5% de los que solicitaron una hipoteca entre octubre de 2024 y marzo de 2025 tenían períodos de reembolso de más de 35 años y hasta 50 años, un fuerte aumento respecto de apenas el 9,3% tres años antes.
Los préstamos hipotecarios con plazos de devolución de hasta 50 años existen desde hace algún tiempo, pero fueron introducidos por primera vez por un banco online en 2023.
Productos similares permiten fijar el plazo de devolución en un máximo de 50 años si el prestatario no ha cumplido los 80 años en el momento del pago.
Un período de pago más largo reduce el monto del pago mensual y permite tomar prestadas sumas mayores.
PayPay Bank comenzó a ofrecer préstamos hipotecarios a 50 años en julio.
El banco en línea recibió 1,8 veces más solicitudes de préstamos en octubre que en julio. El 74 % de los solicitantes de entre 20 y 24 años solicitaron préstamos hipotecarios con plazos de devolución superiores a 35 años.
“Solicitar préstamos hipotecarios a 50 años se convertirá en la norma”, dijo Hiroki Nakajima, jefe de operaciones de préstamos hipotecarios en PayPay Bank.
Los períodos de reembolso más largos permiten que las instituciones financieras prestamistas reciban intereses más altos que los de los productos crediticios convencionales.
Pero Nakajima dijo que no creía que todos los prestatarios de 50 años planearan permanecer endeudados durante 50 años completos.
Algunos están considerando pagar sus préstamos anticipadamente o vender y mudarse en algún momento del camino.
"Un período de reembolso más largo implica más incertidumbre y riesgo de impago", dijo, y agregó que PayPay Bank impone una prima de 0,1 puntos porcentuales sobre la tasa de interés normal para sus productos crediticios a 50 años.
Los datos del Instituto Económico Inmobiliario muestran que el precio promedio de un apartamento nuevo vendido en los 23 distritos de Tokio superó los 130 millones de yenes entre enero y octubre de 2025.
Los precios de las casas unifamiliares también se están disparando.
La adopción generalizada de préstamos hipotecarios a 50 años e hipotecas conjuntas ha llevado a que más personas asuman que pueden permitirse comprar un condominio con un precio de nueve cifras en yenes, dijo Takashi Shiozawa, director de marketing de MFS Inc., operador de los servicios Mogecheck que ofrecen comparaciones de productos de préstamos hipotecarios y recomendaciones personalizadas.
"Existe una espiral en la que los precios de las propiedades se ven impulsados por la fuerte demanda", dijo. "Los vendedores se mantienen optimistas, por lo que los precios podrían subir aún más".
LOS EXPERTOS PIDEN PRECAUCIÓN
Los prestatarios con préstamos a 50 años tienen que pagar intereses más altos debido al plazo más largo del préstamo.
Un comprador de vivienda que obtiene un préstamo de 50 millones de yenes a 50 años al tipo de interés variable más preferencial del 1,0 por ciento anual, por ejemplo, tendrá que pagar 4,28 millones de yenes más que un prestatario de la misma cantidad a 35 años.
Mientras el BoJ se prepara para seguir aumentando su tasa de política, aquellos que han optado por tasas de interés flexibles, que representan el 80% de los prestatarios de préstamos hipotecarios, podrían enfrentar un aumento en los reembolsos totales y una disminución más lenta del saldo principal.
Una encuesta del Instituto de Educación Financiera Sumitomo Mitsui Trust mostró que los pagos de préstamos hipotecarios representaron más del 40% de los ingresos familiares en el 44,0% de los hogares con préstamos pendientes en 2024, en comparación con solo el 14,3% entre los hogares con préstamos pendientes en 2022.
Las deudas mayores suponen una mayor presión sobre los presupuestos familiares.
Ayana Yano, investigadora del instituto, señaló que podrían producirse cambios en las situaciones laborales, como aumentos periódicos y prestaciones de jubilación.
"Esto podría poner en tela de juicio las premisas del plan inicial de amortización del préstamo", afirmó. "Por lo tanto, pedir prestado el máximo posible dejaría poco margen para ajustes posteriores".
La planificadora financiera Masako Hatanaka afirmó que las personas deberían elegir una vivienda que se ajuste a su presupuesto. Señaló que deberían considerar si el precio de la vivienda es proporcional a sus ingresos.
"La gente debería ser más cautelosa incluso antes de considerar comprar una casa que sólo podría adquirir con un préstamo a 50 años", dijo Hatanaka.
