Los repentinos aumentos de alquiler provocan acciones legales en Tokio.

Durante los últimos cuatro años, el esposo, de unos cincuenta años, y la esposa, de unos treinta, habían estado alquilando un apartamento 1DK (una habitación más cocina) de aproximadamente 40 metros cuadrados. Se encuentra en un edificio de hormigón armado con más de 20 años de antigüedad.

A tan solo un minuto a pie de la estación de tren, el apartamento cuenta con calefacción por suelo radiante y deshumidificador en el baño. El sótano incluye un aparcamiento mecánico de varias plantas y trasteros. El alquiler mensual, incluyendo los gastos de comunidad y el aparcamiento, era de 163.000 yenes.

Aunque el correo electrónico del propietario iba precedido de una disculpa, desató una disputa. Si bien la economía japonesa lleva años luchando contra la deflación, los precios de los alquileres se han disparado recientemente, con algunos aumentos superiores al 10 por ciento en ciertas zonas de Tokio.

Según Lifull Co., empresa que gestiona un sitio web de información sobre vivienda, el alquiler medio anunciado para las propiedades en alquiler en los 23 distritos de Tokio ha alcanzado niveles récord: alrededor de 120.000 yenes para viviendas individuales y 250.000 yenes para viviendas familiares.

El propietario de la vivienda de la pareja afirmó que el aumento del alquiler se debía a la debilidad del yen, al alza de los precios de la electricidad provocado por la invasión rusa de Ucrania y a la inflación derivada de los costes laborales. El correo electrónico añadía que la propiedad se alquilaba a un precio demasiado bajo debido a la inexperiencia del personal.

Ante las dudas de la pareja, las partes acordaron un aumento gradual del alquiler: 188.000 yenes a partir del mes siguiente durante dos años, y luego a 208.000 yenes en la siguiente renovación.

Sin embargo, en diciembre de 2024, el propietario volvió a exigir un aumento del alquiler, alegando que la pareja pagaba una renta irrazonablemente baja. El correo electrónico que recibieron contenía un lenguaje duro, condenándolos y amenazando con emprender acciones legales para reclamar retroactivamente el aumento del alquiler.

El 29 de enero de 2025, el propietario interpuso una demanda exigiendo un aumento del alquiler. Argumentó que «el alquiler actual es provisional y el contrato de arrendamiento estipula que puede surgir una disputa. Por favor, reconsidere si este asunto merece su tiempo y dinero».

La pareja, ya desconcertada por la repentina intransigencia del propietario, sufrió otro revés en febrero cuando este les informó por correo electrónico de un aumento mensual de 5.500 yenes en las tarifas de estacionamiento. En abril, se les cobraron 11.000 yenes de su cuenta, correspondientes a dos meses de estacionamiento, sin su consentimiento.

Tras consultar con un abogado, rechazaron el aumento de la tarifa de estacionamiento y exigieron un reembolso. En respuesta, el propietario bloqueó el acceso al estacionamiento.

La pareja respondió alegando que la actuación del propietario constituía un desalojo ilegal y exigió 700.000 yenes en concepto de honorarios de abogados e indemnización por daños morales.

El juicio de las dos demandas concluyó en una sola audiencia. En noviembre, el Tribunal de Distrito de Tokio confirmó que el alquiler era de 188.000 yenes, tal como lo habían acordado ambas partes, y ordenó al propietario pagar los honorarios legales del inquilino y los cargos adicionales por estacionamiento, que ascendían a 131.000 yenes y que se habían deducido sin su consentimiento.

El juez dictaminó que el mero hecho de "alquilarlo a un precio demasiado bajo" no justifica automáticamente un aumento inmediato del alquiler.

"Siento un inmenso alivio. Estaba constantemente aterrorizada, preguntándome qué diría el propietario después de todas esas repetidas peticiones", dijo la esposa en una conferencia de prensa tras el veredicto.

Su esposo enfermó debido al estrés mental, explicó, y agregó que su vida cotidiana se vio gravemente afectada. Aunque la pareja ganó el juicio, decidieron mudarse.

Tras esto, ninguna de las partes apeló y la decisión del tribunal quedó firme. El propietario no hizo comentarios sobre el resultado.

"En un contexto de aumento de los precios de los terrenos, se multiplican los casos que requieren grandes incrementos de alquiler, y con frecuencia vemos que los propietarios utilizan los aumentos del alquiler de los aparcamientos o la rescisión de contratos como moneda de cambio", dijo el abogado de la pareja, Naoto Akiyama, quien también posee una licencia de tasador de bienes raíces.

La ley sobre el arrendamiento de terrenos y edificios protege a los inquilinos, que se encuentran en una posición más vulnerable, al prohibir a los propietarios rescindir unilateralmente los contratos de arrendamiento, salvo por motivos justificados como el retraso en el pago del alquiler.

"Existía cierta ambigüedad con respecto al alquiler de los estacionamientos, que está excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios", dijo Kentaro Kaneshige, del departamento de bienes raíces de la Universidad de Meikai.

"La decisión importante en este caso es que, cuando los contratos de arrendamiento del edificio y del estacionamiento se consideran integrados, se aplican ciertas restricciones a la rescisión o a los aumentos de alquiler."

Según la ley, los propietarios pueden negociar con los inquilinos si el alquiler es inferior al precio de mercado local, señaló. Los inquilinos pueden solicitar una explicación de cómo se determinó un alquiler específico o pedir a un tercero que evalúe qué constituye un alquiler justo para la propiedad.

Kaneshige también reconoció la difícil situación de los propietarios. «Si bien tomar medidas enérgicas está descartado, los propietarios también se enfrentan al aumento de los costos. La mejor solución probablemente sea continuar las conversaciones hasta que ambas partes estén satisfechas y lleguen a un acuerdo».