Unos controles más estrictos sobre el alquiler de "minpaku" podrían empeorar la situación.
Crece la preocupación de que los operadores de alojamientos privados "minpaku" puedan operar en la clandestinidad, a medida que se intensifican las regulaciones y las medidas enérgicas contra los establecimientos de alquiler problemáticos en todo Japón.
El Minpaku acogió a multitud de viajeros en apartamentos vacíos y casas particulares, contribuyendo así a la constante expansión del mercado.
En 2018, el gobierno central promulgó la Ley de Empresas de Alojamiento Privado para establecer regulaciones detalladas para los minpaku (alojamientos privados). El objetivo final era incrementar el gasto en divisas en el sector turístico.
Posteriormente, el número de minpaku aumentó considerablemente, y en ocasiones los operadores incluso recurrían al préstamo de propiedades para iniciarse en el negocio.
Sin embargo, desde entonces, los residentes también han reportado un número creciente de quejas sobre turistas maleducados que se alojan en alojamientos privados y deambulan por las zonas residenciales cercanas.
Los residentes de los alrededores de Minpaku sienten cada vez más que sus barrios se ven perturbados, ya que el número de visitantes extranjeros a Japón superó los 40 millones por primera vez el año pasado, en medio de una afluencia constante de turistas.
La ciudad de Kioto, que se jacta de tener las "restricciones más estrictas de Japón" sobre los minpaku, ha comenzado recientemente a considerar la posibilidad de ampliar la zona donde estas viviendas privadas están efectivamente prohibidas.
Los 23 distritos de Tokio también están reforzando progresivamente sus ordenanzas regulatorias.
Sin embargo, esta última tendencia es criticada por los operadores de minpaku como una respuesta imprudente, argumentando que "el endurecimiento de las restricciones podría simplemente alentar a las empresas a recurrir al alojamiento ilegal y sin licencia".
COMPETENCIA INTENSA POR LAS PROPIEDADES
Recientemente, se pudo ver ropa tendida en los balcones de las habitaciones de un edificio, lo que da una idea de la vida cotidiana de los propietarios.
El complejo residencial de cuatro plantas y 40 años de antigüedad está situado en una zona residencial a siete minutos a pie de la estación de Kita-Ikebukuro, en la línea Tobu Tojo, en el distrito de Toshima de Tokio.
Un estadounidense que salía de un apartamento en el tercer piso del edificio con una maleta admiró el lugar donde había pasado la noche por su limpieza y comodidad.
La vivienda, de 86 m², consta de salón, comedor, cocina y tres dormitorios.
Las estanterías que separaban las habitaciones estaban repletas de numerosas traducciones al inglés de populares mangas japoneses. Además, contaba con un sistema automático de alarma contra incendios, conforme a la normativa japonesa de seguridad contra incendios.
La vivienda había sido reformada por un contable titulado de 39 años a un coste de 2 millones de yenes (12.500 dólares).
El alquiler se ha fijado en 330.000 yenes al mes, lo que supone unos 100.000 yenes más que la tarifa de mercado estándar, ya que la propiedad está destinada específicamente a fines de minpaku (casa de huéspedes).
El contable comenzó a gestionar pensiones privadas hace tres años. Actualmente es responsable de un total de ocho establecimientos de alojamiento rural (minpaku) en el distrito de Shinjuku de Tokio y en el distrito de Ikebukuro de la prefectura de Toshima.
Dijo que a veces incluso recibe invitados japoneses. Se estima que casi el 40 por ciento de los usuarios de minpaku en todo el país son de Japón.
"Simplemente encontrar buenas propiedades puede generarte mucho dinero", dijo el hombre.
Explicó que el apartamento cerca de la estación de Kita-Ikebukuro, por ejemplo, debería generar un beneficio anual de unos 2 millones de yenes, siempre que el precio de la habitación sea de 35.000 yenes por noche.
Actualmente, pocas propiedades en la zona central de la capital están autorizadas para ser convertidas en minpaku. Tan pronto como se publica información sobre apartamentos adecuados en sitios web especializados, decenas de solicitudes inundan la zona en cuestión de minutos, en una auténtica frenética competencia.
La creciente presencia de minpaku genera fricciones con los residentes locales.
En octubre de 2025, el presidente de una asociación de vecinos del distrito de Toshima expresó su frustración calificando a los minpaku de "malos, para ser sincero", durante una reunión para debatir formas de controlar estos establecimientos de alojamiento privado.
El distrito de Toshima alberga la estación de Ikebukuro, una de las principales terminales de Tokio, y ofrece un excelente acceso a destinos destacados como el distrito de Asakusa y el bullicioso distrito de Shibuya.
En enero de este año, se registraron no menos de 1.867 minpaku (establecimientos de alojamiento privado) en el distrito de Toshima, conforme a la Ley de Negocios de Alojamiento Privado. Esta cifra representa el tercer número más alto entre los 23 distritos de Tokio.
El presidente de la asociación de vecinos en cuestión destacó cómo una zona residencial ubicada a aproximadamente un kilómetro de la estación de Ikebukuro se ve particularmente afectada por las viviendas privadas (minpaku). Incluso en un trayecto de tan solo 50 metros, bastaba con ver tres carteles que anunciaban viviendas privadas.
Los carteles exhibidos por los residentes en diversas partes de la ciudad probablemente reflejaban su profunda indignación. No solo insistían en la prohibición de tirar basura, sino que también advertían que "las fotos de todos los indeseables que viven aquí se exhibirán públicamente" para humillarlos.
De acuerdo con las directrices del gobierno local, se han habilitado contenedores específicos para los clientes de minpaku. Sin embargo, algunos de ellos estaban repletos de bolsas de papel y envases de plástico.
Los contenedores permanecen cerrados con llave, excepto los dos días de recogida semanales, y se observó a un usuario de minpaku, aparentemente no japonés, tirando la basura de forma indebida junto a los contenedores.
En respuesta a las crecientes quejas, el distrito de Toshima anunció un plan para modificar la ordenanza en septiembre de 2025 como parte de los esfuerzos para endurecer significativamente las restricciones a la vivienda privada.
La reforma propuesta tenía como objetivo reducir a menos de la mitad el horario legal de funcionamiento de las viviendas privadas, pasando de los 180 días anuales actuales a un máximo de 84 días. También contemplaba la prohibición de la construcción de nuevas viviendas privadas (minpaku) en zonas residenciales y educativas designadas.
RIESGO DE ENTRAR AL SUBSUELO
Esta sugerencia encontró una fuerte oposición por parte de los operadores de minpaku, quienes argumentaron que el cambio solo conduciría a un aumento en el número de establecimientos de alojamiento sin licencia.
Los opositores insistieron en que el límite anual de 84 días de actividad era insuficiente para que Minpaku siguiera siendo rentable, lo que significaba que los operadores existentes no tendrían más remedio que retirarse por completo del negocio.
Dado que los apartamentos y casas ideales a menudo ya habían sido renovados, en particular para fines de minpaku, los operadores ilegales podían identificar y adquirir estos "activos de calidad" en un contexto de escasez de ubicaciones adecuadas.
Si utilizan estos edificios como hostales privados sin autorización oficial, sería difícil para las autoridades controlar el minpaku.
Los detractores argumentan además que no todas las agencias minpaku causan problemas a la sociedad.
Por ejemplo, el contable que administra ocho residencias privadas mencionó que participa en actividades de limpieza regionales. Además, ha firmado un contrato con una empresa de limpieza para que se revise diariamente el estado de la basura en sus propiedades.
«Las medidas enérgicas deberían intensificarse exclusivamente contra los operadores ilícitos», afirmó el hombre. «En general, un mayor control solo brindaría a los negocios ilegales una oportunidad de oro».
Ante esta situación, el distrito de Toshima ha revisado el borrador de la ordenanza y ha aumentado el número máximo de días de funcionamiento de 36 a 120, en comparación con el plan inicial. También se ha incluido un período de gracia de un año, por lo que el cambio entrará en vigor el próximo mes de diciembre.
MARCO ADOPTADO POR EL ESTADO
Un municipio ha optado por aplicar medidas más estrictas únicamente contra los operadores malintencionados, en lugar de reforzar la normativa sobre minpaku en general.
En diciembre, el distrito de Shinjuku emitió la primera "orden de cierre" de Tokio contra 11 establecimientos gestionados por cuatro funcionarios, después de que estos incumplieran repetidamente los requisitos obligatorios, entre ellos, informar sobre el número de noches que se alojaron los huéspedes.
Por supuesto, este enfoque tiene sus limitaciones: es extremadamente difícil para el gobierno local identificar todas las infracciones menores cometidas por los minpaku.
La mayoría de las 561 quejas relacionadas con residencias privadas durante el año fiscal 2025 se referían al "ruido" y a la "eliminación de residuos". No más de 22 funcionarios del departamento de saneamiento del distrito son responsables de atender estas infracciones.
Teniendo esto en cuenta, un alto funcionario del distrito de Shinjuku describió como "casi imposible" detectar y verificar todas las infracciones en más de 3.000 establecimientos de alojamiento privado sin un sistema integral de cámaras de vigilancia.
El alcalde del distrito de Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, destacó que el mecanismo minpaku fue diseñado e integrado por el gobierno central para brindar una cálida bienvenida a los turistas extranjeros procedentes de fuera de Japón.
El alcalde no ocultó su irritación durante una rueda de prensa en noviembre de 2025.
“Tenemos diversas obligaciones derivadas del marco que nos ha impuesto el Estado”, declaró Yoshizumi. “Hemos aumentado nuestra plantilla, pero estamos llegando al límite. La situación financiera también es extremadamente difícil”.
Las consecuencias del marco impuesto por la fuerza se manifiestan particularmente en forma de problemas de basura y ruido, ya que el gobierno central aún no ha presentado contramedidas efectivas.
(Este artículo fue escrito por Tomomi Terasawa y Joichi Tateiwa.)
